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1. 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지
2. 배당 절차에서 보증금 전액을 배당 받는지
3. 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인
<임차권 분석의 핵심, 대항력>
대항력: 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려박을 수 있는 임차인의 권리
<대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법>
1. 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에 보증금을 배당받는것.
-> 임차인이 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환해야 함.
2. 배당 요구를 하지 않고, 낙찰자에게 반환을 요구하는 것
-> 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 함.
1. 임차인의 대항력의 성립 요건
1. 임대차 계약 후 '주택을 인도'받아 실제로 점유
2. 반드시 전입신고를 해야함.
대항력 발생일: 전입신고 다음날 0시
2. 대항력의 인수와 소멸
경매 입찰자는 임차인의 '대항력이 발생한 시점'을 주의해서 확인해야 한다.
말소기준권리보다 전입일이 늦음: 대항력 소멸, 낙찰자에게 인수되지 않음. 임차인이 보증금을 반환받지 못하더라도 낙찰자는 보증금을 반환할 필요X. 간단한 법적 절차를 통해 임차인을 부동산에서 내보낼 수 있음
전입일이 말소기준권리보다 빠름: 대항력 인수
임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없음. 만약 임차인이 보증금 전약을 배당받지 못한 경우 임대차계약이 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해야 함.
<대항력의 존속 요건>
경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가거나, 다른 곳에 전입신고를 하면 권리가 사라진다.
