가처분등기

가처분: 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 못하게 하는 것

 

가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다.

 

선순위 가처분-> 낙찰자에게 인수됨

후순위 가처분-> 소멸되는 것이 원칙이나 "인수되는 경우도 있다"

<인수되는 예시>

 건물과 토지의 소유자가 다른 경우 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 함

토지 위의 건물을 소유한 자가 임대료를 연체하면 땅 주인이 "토지 위에 있는 건물을 철거하라!"는 소송제기, 가처분 신청.

-> 건물을 철거하라는 판결 시 가처분은 말소기준권리보다 후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 함.

매각물건명세서에 보면 토지 소유자가 제기한 건물철거 소송에 승소 판결을 받았다는 것을 알 수 있다.  이러한 '건물철거 및 토지인도 청구 가처분'은 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대! 입찰해서는 안된다.

 

 

 

가처분의 권리가 법적으로 인정되면 문제가 심각해진다. 소유권이전청구권가처분을 한 권리자가 본안소송에서 승소를 하면 집은 가처분권리자의 것이 되며 낙찰자는 소유권을 잃는다. 건물철거청구가처분이 승소를 하면 낙찰자는 건물을 철거당한다.

 

가처분은 이 권리가 살아서 본안소송으로 들어갈 것인가, 본안소송에서 이길 것인가의 여부가 중요하다.

<가처분의 유효기간>

가처분권자가 3년간 본인소송을 하지 않으면 채무자가 취소신청을 할 수 있다.

 

혼동: 같은 권리가 중복되면 그중 작은 권리가 사라지는 것. 가처분권자가 현재 소유자가 되면 가처분은 혼동으로 소멸한다.

 

<가처분자도 경매신청을 할 수 있다.>

경매신청으로 가처분설정한 금액만큼 돈을 배당받으면 입찰자에게 안전한 물건이므로 가처분권자가 배당을 받는지 확인한다. but> 가처분권자에게 배당이 안된 경우 무조건! 피하자!!!!

 

소유권 다툼이 있는 부동산이 소송 판결이 나기 전 부동산이 양도되면 판결 후 또 다른 문제가 발생한다. 이런 상황을 막기위해 소송과는 별도로 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 부동산에 다툼이 있음을 제3자에게 경고하는 것(가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다.)